Blocuri vechi: provocările de astăzi, oportunitățile de mâine

Orașul alb pare să fi rămas doar în versurile imnului său. Multe dintre clădirile din Chișinău sunt astăzi gri, și-au depășit „termenul de exploatare” și se află într-o stare avansată de uzură. Datele prezentate de municipalitate în strategia privind condominiul confirmă că orașul locuiește în mare parte în blocuri vechi și obosite. Demolarea acestor blocuri vechi ar fi costisitoare și ar avea un impact negativ asupra mediului.

Pentru a păstra identitatea orașului și a construi un viitor sustenabil, este esențial să intervenim acum. Restaurarea și modernizarea blocurilor existente pot prelungi durata lor de viață, ajungând să servească generațiilor viitoare. Experiența orașelor europene precum Tartu sau Knokke sunt un model, iar reforma condominiului și inițiativele pentru eficiență energetică servesc drept prilej și oportunități pentru renovarea fondului locativ din Chișinău.

Majoritatea locuitorilor/oarelor din Chișinău locuiesc în blocuri multietajate. Mai exact, în 3 750 blocuri și 245 025 apartamente, care constituie 62.7% din fondul de locuințe din municipiu, conform celor mai recente date prezentate de către Primăria municipiului Chișinău în proiectul de strategie privind condominiul. Deși la o plimbare prin oraș pare că se construiesc activ blocuri noi, majoritatea chișinăuienilor locuiesc în continuare în blocuri vechi. ⅕ dintre blocuri au deja între 75 și 65 de ani de când au fost ridicate și populate. În multe dintre ele nu s-a intervenit cu reparații capitale din momentul ridicării clădirilor, aflându-se astăzi într-o stare de uzură vizibilă:

„Jumătate din blocuri nu au fost reparate capital de 35 de ani, în timp ce o bună parte din blocuri au un termen de exploatare de 45-50 de ani.” 

Proiectul Strategiei municipale privind organizarea gestionării condominiilor cu destinație locativă din Chișinău

Chișinăuienii nu s-au sinchisit însă să intervină personal în structura blocurilor pentru a-și majora suprafața locativă și a-și spori confortul. Anexele sau „pristroicile”, cum sunt cunoscute de către noi, sunt deseori întâlnite la blocurile vechi. Conform unui sondaj realizat de Primăria Mea în perioada septembrie – noiembrie 2023, „89% din 555 de chișinăuieni raportează anexe la blocurile de locuit din sectorul în care locuiesc. Totodată, 5% din respondenți recunosc că aceștia sau cineva din rudele/prietenii săi dețin o anexă, garaj sau grădină personală în curtea unde locuiesc. Dintre care, 29% au menționat că au făcut-o din proprie inițiativă pentru a-și îmbunătăți condițiile de trai și fără acte permisive, 22% menționează că au făcut-o în consultare cu autoritățile locale și a fost necesar să prezinte o serie de acte permisive.” Aceste anexe nu doar afectează aspectul clădirilor, dar și prezintă un risc pentru siguranța locatarilor. Adesea, anexele se construiesc prin distrugerea pereților de bază, slăbind rezistența clădirii. În 2019, când pentru prima dată în istoria Moldovei s-a prăbușit un bloc la Otaci, una dintre cauze a fost însăși intervențiile locuitorilor dornici de a-și extinde spațiul apartamentelor.

Când blocurile nu sunt menținute corespunzător și nu se fac reparații capitale periodic, iar locuitorii intervin în structura pereților, clădirile ajung inevitabil într-o stare nesatisfăcătoare, afectând aspectul și siguranța lor. Eventual, trebuie să înceapă discuții în comunitate referitor la soarta de mai departe a acestor clădiri supraetajate. Orașe precum Dushanbe au adoptat o politică de demolare a clădirilor sovietice și înlocuirea acestora cu blocuri multietajate moderne. Și în țările Uniunii Europene, metoda demolării a fost inițial preferată ca o opțiune mai simplă și eficientă. Orașele europene precum Tartu, Paris sau Knokke au ajuns să realizeze însă că renovarea este mereu o abordare mai sustenabilă, mai prietenoasă cu mediul înconjurător și mai puțin costisitoare. 

Împotriva demolării: un apel pentru conservare

Demolarea clădirilor, mai ales celor multietajate, este un proces anevoios care afectează mediului înconjurător și perturbă viața comunității. Urbaniștii, academicienii și activiștii prezintă mai multe argumente împotriva demolării:

Impactul dezastruos asupra mediului. Pe lângă emisiile de CO2, praful și zgomotul din timpul demolării, materialele distruse în acest proces ajung, de regulă, gunoi, iar ridicarea a noi clădiri în locul celor demolate solicită noi materiale, noi emisii de CO2 și deranj, zgomot suplimentar. 51% din totalul emisiilor de carbon pe care le va produce o zonă rezidențială, estimează Institutul Regal al Inspectorilor Autorizați (RICS) din Marea Britanie, sunt emise înainte de finisarea lucrărilor de construcție. Vor fi necesare decenii pentru recuperare daunelor de mediu cauzate de aceste emisii. „Redevelop Belgium”, o inițiativă belgiană care oferă ghidare și suport în procesul de renovare a zonelor rezidențiale vechi, estimează că este nevoie de 65 de ani pentru a recupera energia pierdută prin demolarea unei structuri existente.

Costurile mari. Un studiu realizat de cercetători de la Universitatea Tehnică din Talinn, raportează BBC, estimează că reconstrucția unui bloc ar costa autoritățile estoniene de 3-4 ori mai mult decât o renovare amplă. 

Relocarea anevoioasă și costisitoare a locuitorilor. Pe lângă costurile de demolare și reconstrucție a clădirilor, administrația orașului trebuie să se preocupe de locuitorii acestor blocuri. În cazul demolării proprietății private a acestora, orașul trebuie să le asigure o locuință alternativă atât pe timpul reconstrucției, cât și după. Dacă locuitorii nu acceptă transmutarea, după reconstrucție, orașul trebuie să le asigure posibilitatea de a se întoarce în sectorul lor de trai, deși locuitorii pot să nu-și permită prețul noilor locuințe. Să facem un calcul simplu, într-un „hrușciovcă” cu patru etaje, formată din două blocuri unite printr-o curte comună, cu trei scări per bloc și trei apartamente pe etaj, autoritățile ar trebui să relocheze 72 de familii. Respectiv, doar pentru un singur complex autoritățile vor trebui să asigure cazarea temporară a 72 de familii. Sunt însă blocuri vechi 9 sau mai multe etaje. 

Erodarea istoriei localității. O clădire din cotileț de cinci etaje dintr-un cartier din Chișinău poate părea puțin impresionantă pentru noi astăzi, dar reflectă evoluția orașului în care trăim. Cu o bună mentenanță acestea ne pot servi mulți ani, iar comunitatea poate dezbate dacă stilul lor minimalist și utilitar are valoare arhitecturală sau este necesar de intervenit și la fațada clădirilor, îmbunătățind astfel aspectul lor. 

Renovarea blocurilor oferă oportunități de a combina arhitectura și stilul inițial, cu elemente și funcționalități actuale. Inițiativa „Redevelop Belgium” punctează:

„Arhitectura este menită să fie adaptabilă, să treacă prin schimbări pe măsură ce societatea evoluează, nu să fie abandonată atunci când nu mai satisface nevoile prezentului. În schimb, aceste clădiri vechi, dacă sunt reamenajate, ar putea acționa ca o punte de legătură între trecut și viitor.”

Modele pentru Chișinău de revitalizare a fondului locativ urban

Experiența orașelor europene ne poate servi drept modele în acest proces de revitalizare urbană a fondului locativ. Tallinn și Tartu, orașe estoniene care la fel ca și Chișinău au moștenit blocuri sovietice gri și la limita exploatării, ne oferă astfel de exemple. Renovarea blocurilor vechi se realizează prin transformarea acestora în clădiri eficient energetice, cu suportul fondurilor europene. În Tartu, spre exemplu, prin programul pilot SmartEnCity au fost renovate 17 blocuri sovietice construite în anii ‘50 - începutul anilor ‘60, așa zisele „hrușciovce”. Proiectul a asigurat nu doar eficiența energetică a clădirilor, dar și echiparea lor cu soluții inteligente („smart”) care să permită gestionarea mai bună a utilităților. Casele au fost dotate cu detectoare de fum, termostate care permit locuitorilor să ajusteze temperatura și dispozitive care monitorizează eficiența energetică (pierderea căldurii) a blocului. Proiectul a fost finanțat din programul european Horizon (apr. 43%) și bugetul național (apr. 25%). Locatarii au contribuit cu apr. 32% la costurile de renovare, prin luarea unor credite, pe care urmează să le întoarcă pe parcursul mai multor ani. Totuși, se estimează că costurile se vor recupera din contul economiilor făcute la consumul de energie și căldură. 

Adițional, autoritățile locale au oferit suport financiar clădirilor care au acceptat să optimizeze energetic blocurile până la categoria A (92 kwh/m2 pe an sau mai puțin) și să afișeze pe fațada lor picturi murale.

Sursa: news.err.ee

Un proiect estonian mai amplu s-a desfășurat în Tallinn, unde cu suportul Universității Tehnice din Tallinn, autoritățile naționale și locale, s-au renovat 330 „hrușciovce” din sectorul Mustamäe (sectorul „dealurilor negre”). Precum în Tartu, locatarii au contribuit la costurile de renovare și optimizare energetică.

Renovarea blocurilor vechi nu este doar o „povară” a orașelor post-sovietice. Orașe din „vestul dezvoltat” se confruntă cu aceeași problemă. Exemplu sunt clădirile din Knokke, un oraș belgian din regiunea Flandra de Vest a țării. Knokke este un oraș resort amplasat la malul mării Nord. De-a lungul malului mării s-au construit după cel de-al doilea război mondial o serie de clădiri cu o arhitectură minimalistă. 

Sursa: en.belgiazwiedzanie.com

Apa sărată din mare a determinat eroziunea rapidă a clădirilor, deteriorând aspectul clădirilor și punând în pericol siguranța locuitorilor. În această situație se afla acum câțiva ani așa numita reședință de vest (eng. West Side Residence) din Knokke. Locatarii acestui bloc, cu suportul unei firme de arhitectură, au reabilitat structura și fațada clădirii. Inițial, locatarii aveau păreri împărțite dacă aceasta trebuie demolată și reconstruită total sau reabilitată. Pentru a împăca ambele tabere, arhitecții au propus locatarilor restabilirea fațadei clădirii astfel încât să se combine cu arhitectura zonei înconjurătoare și le-a oferit proprietarilor opțiunea de renovare în interior. Compania care a efectuat lucrările a reutilizat materialele care au putut fi salvate și au înlocuit pe cele deteriorate cu noi materiale, mai rezistente la apa sărată. Astfel arată astăzi clădirea:

Sursa: debaes.eu

Autoritățile belgiene susțin renovarea blocurilor, în particular eficientizarea lor energetică, prin programe de finanțare. Conform Planului Național pentru Restabilire și Reziliență a Belgiei, în 2025 statul își propune să susțină reabilitarea a 200 264 m2 de case private și sociale și 650 097 m2de clădiri publice.

Astfel procedează și Franța încă din 2005. În 2020 guvernul francez a lansat programul de subvenții „Ma Prime Rénov”. Bugetul programului crește anual, iar în 2024 a ajuns la 5 miliarde de euro. Programul este deschis proprietarilor de case individuale sau blocuri, inclusiv asociații de proprietari, susținând prioritar măsurile de eficientizare energetică, precum modernizarea sistemelor de încălzire și apă caldă, precum și izolarea termică a clădirilor. „Ma Prime Rénov” prioritizează locuitorii cu venituri joase. Locuitorii sau asociațiile cu cel mai mic grup de venituri sunt eligibile pentru cel mai mare nivel de sprijin.

Modelele estoniene, belgiene și franceze arată clar: astfel proiecte ample de reabilitare și eficientizare solicită suportul financiar al autorităților. 

Nu a fost întotdeauna astfel însă. În Franța, spre exemplu, au existat mari dezbateri între renovare și demolare până s-a ajuns la un consens general că această dihotomie este una falsă, iar clădirile vechi pot fi constant transformate pentru a răspunde la necesitățile actuale, cu respect față de moștenirea lor culturală.

Viziunea autorităților pentru blocurile din Chișinău

În această toamnă Primăria municipiului Chișinău a prezentat spre consultare proiectul Strategiei municipale privind organizarea gestionării condominiilor cu destinație locativă din Chișinău. Acesta ne permite să identificăm perspectivele și intențiile autorității pentru fondul locativ din Chișinău. Proiectul de strategia urmărește să convingă locuitorii să preia gestionarea blocurilor vechi prin crearea asociațiilor de proprietari în condominiu (APC). În prezent 43% din blocuri, care constituie 1403 de blocuri divizate în 111 986 de apartamente, sunt administrate de 23 de întreprinderi municipale de gestionare a fondului locativ. 22 dintre acestea sunt în prezent în insolvabilitate. Pentru înregistrarea blocurilor în asociații de proprietari în condominiu, municipalitatea își propune să identifice și să consolideze un grup de locatari din fiecare bloc care să preia procesul de tranziție spre asociații. Pentru a motiva locuitorii, proiectul propune programe de informare și instruire, precum și programe de finanțare pentru restabilirea blocurilor. Municipalitatea își propune să dezvolte un program municipal prin care să evalueze starea blocurilor și să acorde suport financiar pentru restabilirea lor. Strategia trebuie însă dezbătută și aprobată de Consiliul municipal. În cazul unui vot pozitiv, municipalitatea va avea nevoie de suportul donatorilor străini și Guvernului Republicii Moldova pentru desfășurarea unui proiect tehnic de asistență și a unui program guvernamental de înregistrare a proprietăților în condominiu. 

Discuțiile asupra strategiei coincid cu cele privind eficiența energetică. După cum am văzut în cazul Estoniei, Uniunea Europeană finanțează proiecte de eficiență energetică a blocurilor vechi pentru reducerea consumului de energie și impactului negativ asupra mediului. În contextul negocierilor pentru aderarea Republicii Moldova la Uniunea Europeană, aceste proiecte de finanțare s-ar putea extinde și în țara noastră.

Coordonarea programelor de eficientizare energetică cu cele de reformă a condominiului, precum este strategia municipală, va impulsiona trecerea blocurilor în gestiunea locatarilor, astfel cum prevede legislația națională, despre care am scris în Proiect de lege: blocurile vor fi gestionate de proprietari, prin asociații și Cum și cine gestionează blocurile din Chișinău.

În Chișinău există în prezent condiții favorabile pentru a evita calea demolărilor și a interveni acum în restabilirea blocurilor uzate. Proiectele de eficiență energetică și interesul autorităților de a oferi suport pentru trecerea clădirilor în gestiunea proprietarilor constituie un bun prilej pentru lansarea acestui proces. Fie că intervențiile vor fi realizate de asociații, ori de municipalitate direct, ele trebuie desfășurate doar cu implicarea locuitorilor. Orice intervenție la fațada sau structura clădirilor trebuie decise de către proprietari și să se ghideze după niște principii și norme agreate comun.