Proiect de lege: blocurile vor fi gestionate de proprietari, prin asociații

Fondul locativ din Chișinău, în special blocurile vechi, este prost gestionat. Legea în vigoare, deja depășită, prevede crearea asociațiilor de proprietari, fără însă a oferi anumiți stimuli sau a impune limite de timp. 

Un nou proiect de lege cu privire la condominiu își propune înlocuirea întreprinderilor asociațiilor de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL, APLP, ACC, CCL) cu asociații sau comunități de proprietari din condominiu, crearea unei platforme online „e-Condominiu” pentru informarea și consultarea membrilor asociației sau comunității, posibilitatea proprietarilor de a participa la ședințe și a vota de la distanță, crearea unui fond de reparație și dezvoltare, interzicerea locatarilor de a întreprinde intervenții sau lucrări de fațade de sine-stătător ș.a. Analizăm ce propune proiectul și cum va schimba viața celor care locuiesc la bloc.

Cum sunt gestionate blocurile în prezent?

Blocurile și spațiile aferente – scările, rețelele inginerești, drumurile de acces, terenuri de joacă sau fitness etc. – reprezintă proprietatea comună a locatarilor. Fiecare proprietar deține o cotă parte din spațiile comune, proporțională cu suprafața locuinței sale. Spațiul comun este destinat pentru uzul tuturor locatarilor, și nu poate fi îngrădit sau vândut de către proprietari. 

Legea privind condominiul, din anul 2000, stabilește că proprietarii trebuie să formeze asociații de coproprietari în condominiu pentru a administra blocurile în comun, dar fără a stabili un termen-limită sau pârghii pentru determinarea locuitorilor de a se reorganiza în asociații. La moment, în Moldova există patru forme de gestionare a condominiului, iar o mare parte din blocuri, aflate într-o stare avansată de degradare, sunt gestionate de autoritățile locale. 

Tipurile de blocuri gestionate de către instituțiile publice:

- Întreprinderi de gestionare a fondului locativ - întreprinderi create și gestionate de autoritățile publice locale pentru administrarea fondului locativ.

- Fond de locuințe departamental - apartamentele și căminele aflate în gestionarea ministerelor, agențiilor și întreprinderilor de stat care au fost repartizate în folosința angajaților acestora.  

- Cooperative de Construire a Locuințelor (CCL) - asociații create inițial pentru construcția locuințelor, care activează în prezent sub forma juridică de cooperativă de consum și asigură gestionarea fondului locativ.

- Asociaţiile Proprietarilor de Locuinţe Privatizate (APLP) - asociații constituite din proprietarii apartamentelor privatizate conform legii privatizării fondului de locuinţe din 1993. 

- Asociații de Coproprietari în Condominiu (ACC) - asociații create benevol de proprietari pentru a asigura în comun administrarea, întreţinerea şi exploatarea condominiului, prin organe de conducere alese și persoane fizice sau juridice contractate.

Detaliat despre gestionarea blocurilor și formele actuale de administrare a acestora, am analizat în articolul „Cum și cine gestionează blocurile din Chișinău?”.

Existența multor forme de gestionare a condominiului, în special gestionarea ineficientă de către stat a fondului locativ, a dus la deteriorarea blocurilor. În 2018, Parlamentul a adoptat o nouă lege care își propunea să instituie o singură formă de gestionare a condominiului, prin trecerea la asociații de proprietari în condominiu. Deși legea a fost votată de Parlament în două lecturi, aceasta nu a fost promulgată de președintele de atunci, Igor Dodon, și nu a intrat în vigoare. Patru ani mai târziu, un grup de deputați au propus un nou proiect de lege pentru reformarea gestionării fondului locativ.

Ce prevede proiectul de lege?

Noul proiect de lege a fost înregistrat pe 15 decembrie 2021 de către deputatul Vitalie Jacot și colegii săi din fracțiunea parlamentară PAS. Proiectul are la bază legea nepromulgată din 2018 și își propune „îmbunătățirea cadrului normativ care reglementează relațiile dintre proprietarii de apartamente și alte încăperi izolate, parte a relațiilor de condominiu” prin o mai bună informare a proprietarilor despre situația asociației ai cărei membri sunt și un proces mai flexibil de luare a deciziilor la nivel de asociație. La noul proiect de lege au lucrat deputați și experți din domeniu, inclusiv Inga Grecu-Stavila de la Agenția Servicii Publice și juristul Octavian Cazac, care a contribuit și la proiectul aprobat de Parlament în 2018.

Iată câteva din prevederile esențiale ale proiectului:

1) Înlocuirea celor patru forme de gestionare a fondului locativ, cu asociații de proprietari din condominiu (APC) sau, în lipsa asociației, în comunități de proprietari din condominiu:

Proprietarii de apartamente din blocurile administrate de întreprinderile de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL) vor trebui să se organizeze în APC-uri. Pentru crearea unei asociații sunt necesare semnăturile a doar cinci proprietari sau, dacă acest condominiu are mai puțin de 10 unități, de către mai mult de jumătate din proprietari.

Până la înregistrarea asociației, proprietarii se pot organiza în comunități de proprietari din condominiu (organizație de locatari neînregistrată ca persoană juridică). Membrii comunității au aceleași drepturi și obligații ca și într-o asociație. Totuși, comunitatea se deosebește de asociație prin faptul că:

- nu are statut de persoană juridică și nu trebuie înregistrată în registrul de stat al persoanelor juridice; 

- nu are statut, deși poate adopta un regulament intern;

- nu poate lua, din numele proprietarilor, credite sau împrumuturi, și nu poate accesa granturi sau obține alte forme de finanțare de la persoane ori instituții care nu sunt proprietari din condominiu. Comunitatea poate însă deține conturi bancare, dacă sunt deschise și gestionate de către o persoană împuternicită de către proprietarii condominiului.

Asociațiile de coproprietari în condominiu (ACC) se vor reorganiza în asociații ale proprietarilor din condominiu (APC), iar asociațiile de proprietari ai locuințelor privatizate (APLP) și cooperativele de construcție a locuințelor (CCL) trebuie să se reorganizeze în asociații de proprietari din condominiu timp de 18 luni. Reorganizarea APLP-urilor și CCL-urilor în asociații se realizează de către administratorii acestora, fără hotărârea adunării generale a membrilor. 

Proiectul de lege nu prevede, la această etapă, reorganizarea fondului departamental de locuințe. 

2) Crearea unei platforme online „e-Condominiu” pentru informarea și consultarea membrilor asociației sau comunității în condominiu:

Prin intermediul acesteia, membrii asociației sau comunității vor fi informați despre situația curentă a condominiului, inclusiv situația financiară; vor putea vota chestiunile examinate de adunarea generală a proprietarilor; vor recepționa comunicate și avize de plată de la prestatorii de servicii etc. Accesul la platformă va fi gratuit. Platforma urmează a fi creată și menținută de Agenția de Guvernare Electronică. 

3)  Facilitarea procesului de luare a deciziilor:

Asociațiile vor fi gestionate de organele de conducere alese de proprietari.

Organul suprem de conducere, inclusiv în cazul comunităților, este adunarea generală a membrilor (proprietarilor). Practica de până acum arată că este dificil de adunat un număr reprezentativ de proprietari sau reprezentanții acestora pentru a lua deciziile necesare. Proiectul de lege propune posibilitatea de participare la procesul de luare a deciziilor și prin:

- participarea electronică la ședință;

- culegerea semnăturilor de la cei absenți după ședință;

- corespondență (inclusiv buletine de vot prin email sau prin intermediul platformei e-Condominiu).  

Conform deputatului Vitalie Jacot, un mare avantaj al noii legi îl constituie faptul că administratorii vor putea fi demiși prin votul proprietarilor, dacă aceștia nu vor fi mulțumiți de activitatea pe care o desfășoară. Actualmente, susține deputatul, demiterea administratorului este practic imposibilă.

4) Stabilirea și repartizarea cheltuielilor asociației de către proprietari:

Pentru administrarea condominiului, proprietarii vor contribui financiar conform cotei-părți sau per apartament deținut în proprietate. Plățile și suma acestora vor fi aprobate prin hotărârea adunării generale, inclusiv prin aprobarea bugetului anual al asociației. 

5) Crearea de către proprietari a unui fond de reparație și dezvoltare:

Proprietarii trebuie să asigure consolidarea sau modernizarea clădirii, reabilitarea termică și eficiența energetică. În acest scop, proprietarii se obligă să creeze un fond de reparație și dezvoltare, pe un cont bancar separat.

În clădirile afectate de seisme, proprietarii sunt obligați să ia măsuri de urgență pentru consolidarea acestora, fie prin contribuții proprii, fie prin solicitarea sprijinului financiar al autorităților publice.

6) Interzicerea locatarilor de a întreprinde intervenții sau lucrări de fațade:

Lucrările la fațadă sau spațiile comune se realizează de asociație sau comunitate. Un proprietar de apartament nu poate interveni cu lucrări la fațada blocului sau oricare alt element al părților comune ale condominiului. În caz contrar, administratorul asociației stabilește o penalitate între 50 și 300 de lei pentru fiecare zi cât durează încălcarea. Penalitatea acumulată se include în factura lunară trimisă proprietarului apartamentului de către asociație. 

De asemenea, proprietarul nu poate începe intervenții sau lucrări la apartamentul său dacă nu notifică în prealabil administratorul asociației despre natura și durata lor planificată.

Ce spun locuitorii și experții în domeniu?

Proiectul a fost supus consultărilor publice pe 28 decembrie 2022:

Printre principalele preocupări exprimate de participanți, este reorganizarea blocurilor vechi gestionate de ÎMGFL. Multe dintre acestea se află într-o stare precară. Pentru implementarea cu succes a proiectului, este necesar de creat fonduri de susținere financiară și materială de stat sau municipale pentru condominiile aflate într-o stare avansată de degradare.

Parlamentul a examinat și a aprobat proiectul în prima lectură la 14 aprilie 2022. Pentru a intra în vigoare, proiectul trebuie aprobat în lectura a doua și promulgat de președinta țării. Vom continua să urmărim subiectul pe www.primariamea.md.

Autoare: Cristina Voroneanu