Fondul Locativ din Chișinău: degradare sau reformă?

 

Un sfert de milion de chișinăuieni locuiesc în blocuri starea cărora este considerată problematică. Jumătate din blocuri nu au fost reparate capital de 35 de ani (înainte de 1983), în timp ce o bună parte din blocuri (așa numitele „хрущёвки”) au un termen de exploatare de 45-50 ani (mai mult în cazul întreținerii atente a blocului). 30% din acoperișuri și 60% din rețelele inginerești necesită reparații urgente _1↩ . Întreprinderile municipale de gestiune a fondului locativ au acumulat o datorie de 650 mln lei doar pentru apă caldă. În procesul de tranziție de la proprietate publică la cea privată statul și-a asumat responsabilitatea să gestioneze fondul locativ (blocuri, acoperișuri, ograda etc.), deși deține doar 2% din acesta. Starea blocurilor de locuit în Chișinău continuă să se înrăutățească, iar un plan de acțiuni aprobat pentru a remedia problema încă nu există. În continuare vom analiza cum autoritățile și proprietarii de apartamente au generat problema, ce urmează dacă nu se va interveni (efectele de pe urma non-intervenției), care este soluția propusă (reforma de gestionare a fondului locativ) și ce pași s-au întreprins deja pentru soluționarea problemei.

 

 

Întreprinderile municipale gestionează fondul locativ, deși dețin doar 2% din acesta

 

În urma procesului de privatizare, în Republica Moldova, în proprietatea statului și a unităților administrativ-teritoriale au rămas mai puțin de 2% din fondul locativ _2↩ . Același raport este și în Chișinău, unde la bloc locuiesc 80% de chișinăuieni, iar 98% din apartamentele care le dețin sunt în proprietate privată. În procesul de tranziție s-a schimbat doar forma de proprietate, iar autoritățile centrale și locale nu au asigurat schimbări în modul de întreținere a spațiilor comune (scara, terenurile de pe lângă bloc, acoperișul, ascensorul, pereții blocului etc.). Astfel, o bună parte din spațiile comune din blocurile locative au rămas înregistrate ca proprietate publică, iar gestionarea acestora a rămas în responsabilitatea autorităților locale și a întreprinderilor municipale, ceea ce a necesitat resurse considerabile, atât financiare, cât și administrative.

Efectele negative ce au rezultat din acest proces sunt:

 

- Crearea unui monopol pe piață a furnizorilor municipali de servicii de întreținere a blocurilor de locuit;

 

 

- Presiune suplimentară și nejustificată pentru bugetul local din Chișinău (unde statul deține doar 2% din locuințe);

 

 

- Neparticiparea locatarilor în procesul de gestionare a spațiilor comune din blocurile în care dețin apartamente.

 

Statul nu a asigurat un cadru legal suficient și un plan de acțiuni pentru ca în momentul privatizării să transmită în gestiunea locatarilor inclusiv blocul și terenurile aferente. Astfel, de managementul fondului locativ _3↩  au dus responsabilitate primăria, preturile, direcția locativ-comunală și amenajare, întreprinderile municipale.

Consilierul Petru Burduja (PSRM), în cadrul ședinței Consiliului municipal Chișinău din 20 septembrie, a menționat despre ineficiența gestionării actuale:

 

Întreprinderile municipale de gestionare a fondului de locuit sunt impotente, ele nu funcționează _4↩ .

 

Întreprinderile municipale nu reușesc să facă față acestor responsabilități, ceea ce a dus la degradarea fațadelor, amenajarea proastă a ogrăzilor, starea avansată de degradare a acoperișurilor și sistemelor inginerești, acumularea datoriilor pentru apă caldă de 650 mln. lei dintre care 430 mln. lei sunt din diferențele de date de la contorul comun și cel al locatarilor _4↩ .

 

Locatarii nu se implică activ în soluționarea problemei

 

Locatarii, deținători a 98% din locuințe din Chișinău, ezită să se implice în procesul de întreținere a blocului de locuit. Mai puțin de 10% din totalul fondului locativ din Republica Moldova este administrat de Asociațiile de Coproprietari în Condominiu (ACC), circa 15% - sunt administrate de către Asociațiile Proprietarilor ai Locuințelor Privatizate și Cooperative de Construcție a Locuințelor, restul locuințelor sunt administrate de către întreprinderile municipale sau private _6↩ . În municipiul Chișinău 67% din fondul locativ este administrat de întreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL) _7↩ .În procesul de tranziție de la proprietate publică la cea privată, proprietarii de locuințe au fost lăsați să-și asume responsabilitatea doar până la ușa apartamentului. Astfel, locatarii nu au dezvoltat un sentiment de proprietate asupra blocului și terenurilor aferente pe care le percep acum ca o responsabilitate și o proprietate a statului.

Pe de altă parte, locatarii care au format asociații, nu aveau suficiente pârghii financiare și legale pentru a gestiona eficient blocurile.

Consilierul Ion Cebanu (PL) susține:

 

Proprietar în apartament este o persoană, dar blocul este administrat de altcineva. Această situație este incorectă față de locatari. Este mai corect ca locatarii din bloc să devină gestionari și proprietari de drept, inclusiv și a blocului.

 

Locatarii ezită să formeze asociații în condominiu (asociații care gestionează bunurile comune) inclusiv din cauza lipsei experienței privind gestiunea blocurilor. Nu există un curs de formare a președinților de asociații, sunt necesare mai multe informații clare sau un ghid despre cum se formează asociațiile în condițiile noii legi, cum se administrează un bloc, care sunt cerințele tehnice de întreținere a blocului și terenurilor aferente, exemple de bugete și contracte încheiate cu furnizorii, cum se procedează în cazul locatarilor ce au acumulat datorii etc.

În concluzie, putem afirma că atât statul, cât și locatarii sunt actori importanți în stoparea degradării fondului locativ. Aceștia pot alege să colaboreze pentru a implementa politici publice sau să nu intervină.

 

Efectele de pe urma non-intervenției vor afecta negativ locatarii și statul

 

Fondul de locuințe, instalații, construcții deja are un grad înalt de uzură, aproximativ 70-80% prezentând riscuri de exploatare. În cazul în care nu se va interveni cu politici publice, pentru proprietarii de apartamente, aceasta ar însemna _8↩ :

 

- Continuarea procesului de degradare fizică și morală a blocurilor de locuit din Chișinău și a condițiilor de viață ale locatarilor;

 

 

- Creșterea costurilor de întreținere a blocurilor de locuit acoperite atât de proprietarii de apartamente, cât și din bugetul local;

 

 

- Livrarea serviciilor de întreținere (a blocului de locuit, curților și terenurilor aferente) necalitative locuitorilor din cauza sistemului monopolist instalat;

 

 

- Scăderea valorii imobiliare a apartamentelor, cauzată de starea precară a blocului de locuit;

 

 

- Acumularea în continuare de datorii pentru blocul de locuit gestionate de IMGFL. La moment deja sunt 650 mln lei acumulate datorii către Termoelectrica. Datoria totală a întreprinderilor municipale este mai mare, menționează consilierul PPEM Ruslan Codreanu _9↩ .

 

 

- Imposibilitatea de a alege administratorii și furnizorii care deservesc blocul de locuit, asigurați din colectările financiare a întreprinderilor municipale inclusiv din contul locatarilor.

 

Pentru autoritățile din Chișinău urmările vor fi, de asemenea, negative, în cazul în care nu vor interveni:

 

- Creșterea cheltuielilor pentru întreținerea fondului locativ, din bugetul local;

 

 

- Proprietarii de locuințe vor acuza administrația publică locală de implicare ineficientă în gestionarea fondului locativ;

 

 

- Discreditarea ideii de organizare a asociațiilor de (co)proprietari. Astfel, statul în continuare va duce responsabilitate de întreținerea fondului de locuințe, deși deține doar 2% din acesta;

 

 

- Lipsa unei viziuni clare de reformare va neutraliza oricare oportunitate de atragere a finanțărilor externe în domeniu, inclusiv pentru promovarea eficienţei energetice.

 

 

Cea de a doua opțiune propusă este implementarea reformei privind Gestiunea Fondului de Locuințe în Chișinău

 

În conformitate cu dispoziția primarului Municipiului Chișinău _10↩ în decembrie 2010 a fost publicată Concepția de Reformă cu privire la soluționarea problemelor existente și creșterea calității serviciilor locative, elaborată cu asistența „Urban Economics Institute” în cadrul proiectului PNUD „Dezvoltarea municipiului Chișinău” _11↩ .

Ca urmare a acestei reforme, urma să se finalizeze procesul de privatizare și blocul de locuit să treacă împreună cu terenurile aferente acestuia în gestionarea proprietarilor de locuințe. Reforma conține câteva etape importante care pot fi implementate doar cu implicarea atât a locatarilor, cât și a autorităților locale:

 

1. Finalizarea procesului de privatizare a fondului de locuit și constituirea asociațiilor în condominii. În luna martie 2017, în cadrul proiectului “HOME”, de către “CAIC” (centrul de asistență și informare a condominiului) au fost chestionați Administratorii Asociațiilor de locatari. Rezultatele sondajului arată că 69% de asociații de proprietari în condominiu consideră că această reorganizare este necesară și chiar urgentă, doar că necesită un suport al Administrației Publice locale, 31% consideră că nu este necesară reorganizarea formei de administrare;

 

 

2. Informarea și responsabilizarea proprietarilor de apartamente privind întreținerea blocurilor de locuințe. Autoritățile publice locale trebuie să asigure o comunicare eficientă cu locatarii, prin care aceștia să conștientizeze beneficiile reformei și să asigure suficiente resurse informaționale și consultative care ar ajuta proprietarii să gestioneze blocurile de locuit;

 

 

3. Privatizarea întreprinderilor municipale de gestiune a fondului locativ (ÎMGFL);

 

 

4. Dezvoltarea instrumentelor de susținere financiară de către stat a reparațiilor capitale și modernizare a fondului locativ.

 

Implementarea reformei de gestionare a fondului locativ din Chișinău va oferi pârghiile necesare pentru ca locatarii să aibă capacitate managerială, legală și financiară pentru a gestiona eficient fondul locativ din proprietatea lor:

 

- Finalizarea procesului de privatizare prin care se transferră apartamentele din blocurile locative către persoane fizice private;

 

 

- Autogestionare și participare reală în procesul decizional privind blocul de locuit;

 

 

- Servicii calitative de întreținere a blocurilor de locuit și posibilitatea de alegere a furnizorilor pentru acestea;

 

 

- Organizarea întreținerii blocului de locuit și terenurilor aferente;

 

 

- Gestionarea comună a proprietăților în condominiu: subsoluri, locuri de parcare, terenurile de joacă, terenurile aferente, ziduri, acoperiș etc.;

 

 

- Desfășurarea activităților economice pentru colectarea de venituri, spre exemplu: darea în chirie a spațiilor comune, amenajarea parcărilor cu plată;

 

 

- Colectarea veniturilor și utilizarea acestora transparent, conform deciziei locatarilor;

 

 

- Posibilitatea colectării eficiente a datoriilor de la locatarii blocului.

 

Beneficiile reformei vizează în special asociațiile de locatari din blocurile noi, proprietarii de apartamente din blocurile vechi menționează că noua propunere de reformă nu prevede soluții pentru următoarele riscuri:

 

- Blocurile vechi deja sunt într-o stare de degradare avansată. Reparația acoperișurilor, sistemelor inginerești, scărilor, trotuarelor etc. necesită investiții majore care nu au fost alocate până la trecerea blocului în proprietatea locatarilor. În esență soluționarea problemei se va pune din responsabilitatea statului în responsabilitatea locatarilor ceea ce va însemna investiții majore din partea locatarilor;

 

 

- ÎMGFL au acumulat datorii pentru blocurile de locuit dintre care doar o parte sunt datorii generate de neachitarea locatarilor. Pe moment nu există o decizie a consiliului municipal cu referire la cine va achita datoriile în procesul de reorganizare;

 

 

- Blocurile de locuit vechi au o populație îmbătrânită și un potențial economic scăzut de a forma fondul de reparații și întreținere a proprietăților comune;

 

 

- Nu există o evaluare clară dacă în procesul de reorganizare vor crește tarifele pentru serviciile de întreținere a blocurilor și dacă locatarii au potențialul economic de a le asigura;

 

 

- Locatarii nu au suficiente cunoștințe manageriale pentru a gestiona fondul locativ sau pentru a atrage investiții pentru proiecte complexe cum ar fi eficiența energetică;

 

 

- Președintii de asociașii nu sunt instruiți suficient pentru a efectua managementul calitativ a fondului de locuit.

 

Cu toate acestea, măsuri similare s-au implementat în Ucraina, România, Slovacia și succesul sau insuccesul reformei a ținut de profesionalismul și implicarea activă a autorităților locale și centrale. În procesul de reorganizare, după cum am menționat, rolul autorităților este unul major. Aceștia trebuie să: asigure cadrul legal pentru implementarea reformei; să informeze și să consulte chișinăuienii în procesul de reorganizare și gestiune a blocurilor de locuit; să transmită blocurile locative către asociații; să asigure procesul de control la capitolul formării asociațiilor și a exploatării/întreținerii tehnice a fondului locativ, inclusiv reorganizarea întreprinderilor municipale de gestionare a fondului de locuit (ÎMFGL);

Pe termen lung, aceștia urmează să aibă rolul de dezvoltare a sectorului de servicii pentru gestiunea și întreținerea fondului locativ; să asigure controlul implementării normelor de întreținere a blocurilor de locuit și să elaboreze/implementeze programe de reabilitare termică și tehnică a blocurilor.

 

De la concept la acțiune

 

Autoritățile centrale, cât și cele locale au întreprins câteva acțiuni pentru soluționarea problemei gestiunii blocurilor de locuit din Chișinău:

 

1. La nivel legislativ s-a adoptat legea nr. 128 din 11.07.2014 privind performanța energetică a clădirilor,s-au inclus modificări în legea condominiului nr. 913 din  30.03.2000 _12↩ și legea nr. 75 din  30.04.2015 cu privire la locuințe _13↩ . De asemenea, a fost elaborat și se află în proces de examinare proiectul legii cu privire la condominiu _14↩ . Acest proiect de lege, în esență, vizează tot cadrul legal necesar pentru a depăși barierele în implementarea reformei.

 

 

2. S-au întreprins măsuri privind informarea chișinăuienilor despre necesitatea reorganizării în ACC-uri. Cu toate acestea, procesul decurge greu din mai multe motive. Pe de o parte, autoritățile invocă că Legea nu prevede obligativitatea formării ACC-urilor _15↩ și dificultatea înregistrării/reorganizării în ACC în condițiile în care Adunarea generală, de obicei, nu întrunește cvorumul, fiindcă locatarii ori nu se află în țară, ori nu vor să participe la întruniri _16↩ . Pe de altă parte, locatarii afirmă că nu cunosc despre măsurile necesare de întreprins.

 

 

3. Au fost întreprinși pași pentru trecerea blocurilor de locuințe în proprietatea ACC-urilor. Astfel, în primul trimestru al anului 2017 s-a raportat că au fost transmise în gestiunea ACC-urilor cinci blocuri de locuințe. La acest capitol, lucrurile s-au mișcat foarte încet, considerând că în gestiunea celor 23 ÎMFGL-uri sunt aproximativ 3500 de blocuri locative și acțiuni privind trecerea în proprietatea asociațiilor a blocurilor de locuit puteau fi întreprinse încă din anul 2015, când a fost aprobată noua lege cu privire la locuințe.

 

 

4. Întreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ de asemenea au început să se reorganizeze. În prezent, din cele 23 de ÎMFGL, în 20 de întreprinderi s-a inițiat procedura falimentului. Încă două întreprinderi sunt sub supravegherea administratorului provizoriu, iar decizia de insolvabilitate urmează să fie hotărâtă în judecată. Procedura de insolvabilitate a fost inițiată la cererea SA ‘Termoelectrica’ care a invocat datorii istorice 650 mln. lei pentru agentul termic livrat consumatorilor, dintre care 430 mln lei sunt datorii pentru apă caldă formate din diferența dintre contorul comun și contoarele individuale ale proprietarilor de apartamente. Este important de menționat că aceste datorii nu pot fi repartizate locatarilor fără semnarea unui contract prin care locatarii dau acordul. 220 mln lei sunt datoriile proprietarilor de apartamente privatizate și proprietate de stat.

 

Starea blocurilor de locuit în Chișinău continuă să se înrăutățească, iar pași esențiali spre soluționare nu s-au întreprins. Nu există un plan concret de acțiuni pentru Chișinău privind stoparea degradării fondului locativ. Întreprinderile municipale au datorii majore pe care nu este stabilit cine urmează să le achite - locatarii sau Primăria Chișinău. Atât direcția locativ-comunală, consilierii, cât și proprietarii de apartamente nu dețin informații suficiente privind gestionarea și trecerea în proprietate a blocurilor de locuit către locatari. În acest sens, consilierii au solicitat un set de pași urgenți necesari de întreprins în următoarea lună: colectarea și raportarea informației reale privind datoriile acumulate și starea blocurilor de locuit, elaborarea unui plan de acțiuni pentru Chișinău și, nu în ultimul rând, punerea pe agenda Primăriei a problemei în cauză. La 5 octombrie urmează să aibă loc discuții largi la subiectul administrării și funcționării ÎMGFL-urilor de pe teritoriul orașului Chișinău, la care au fost invitați reprezentanții fracțiunilor din cadrul Consiliului municipal Chișinău, angajații subdiviziunilor administrației publice locale, SA „Termoelectrica", experți în domeniu, inclusiv din partea Academiei de Științe a Moldovei și Universității Tehnice de Stat din Moldova, precum și reprezentanți ai societății civile _17↩ . Primăria MEA va continua monitorizarea subiectului și va reveni cu actualizări.

 

Bibliografie:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor Agenția Relații Funciare și Cadastru, Proiectul Planului de acțiuni în domeniile locuințelor, urbanismului și managementul terenurilor pe anii 2017 - 2015
• Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ
• Direcția Locativ-Comunală și Amenajare. Notă informativă nr 1449/17 din 18.09.2017
• Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcţiilor, Proiectul de Lege cu privire la CondominiuLegea privatizării fodnului de locuinte 1324 din 10.03.1993
• Legea nr. 1324 din 10.03.1993 cu privire la privatizarea fondului de locuinţe, Anexa nr.3 „Metodica de calculare a plăţii pentru întreţinerea şi reparaţia locuinţelor privatizate, a încăperilor auxiliare, şi sistemelor inginereşti interioare şi a terenurilor aferente blocurilor de locuinţe”
• Concepția reformei gestiunii blocurilor de locuințe în Chișinău, decembrie 2010
• Legea Nr. 1068 din  22.06.2000 pentru modificarea şi completarea Legii privatizării fondului de locuinţe
• Statistica.md, locuințe și utilități publice
• Organizația Națiunilor Unite, Comisia Economică pentru Europa, Ghid practic privind coproprietatea asupra clădirilor de locuit din tările în tranziție, 2003
• Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Analiza situației existente, decembrie 2011
• Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Analiza comparativă a studiilor de caz din țări europene. Noiembrie 2011
• Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Propuneri de politici publice
• Administrarea Spaţiilor Comune în Blocurile Locative. Martie 2012
• Ședința CMC din 20 septembrie 2017. Informație cu privire la activitatea IMGFL şi a preturilor de sector privind pregătirea fondului locativ către sezonul rece şi crearea Asociaţilor de locatari, Raportor P.Gotea Șef al Direcției Generale Locativ Comunale și Amenajare

 

 

Autor: Cristina Sărăteanu

 

Cercetarea se înscrie într-o serie de analize elaborate de către PRIMĂRIAMEA în cadrul proiectului „Monitorizarea Consiliului Municipal Chișinău”. Analizele se bazează pe prioritățile cetățenilor municipiului Chișinău și vor fi publicate lunar în perioada august 2017 - aprilie 2018.

 

Proiectul „Monitorizarea Consiliului Municipal Chișinău” este susținut financiar de programul Buna Guvernare al Fundației Soros-Moldova. Conținutul acestui material nu reprezintă în mod necesar poziția oficială a Fundației Soros-Moldova.

---

Note de subsol

1. Concepția reformei gestiunii blocurilor de locuințe în Chișinău, decembrie 2010

2. Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor Agenția Relații Funciare și Cadastru, Proiectul Planului de acțiuni în domeniile locuințelor, urbanismului și managementul terenurilor pe anii 2017 - 2015

3. Fondul locativ constituie totalitatea încăperilor locative, indiferent de forma de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cămine, case-internat pentru invalizi, veterani, case speciale pentru bătrîni singuratici şi altele), apartamente, încăperi de serviciu şi alte încă- peri locative în alte construcţii utile pentru locuit. fondul locativ public – fondul locativ care se află în proprietatea statului şi în deplină administrare gospodărească a întreprinderilor de stat; fondul locativ municipal care se află în proprietatea raionului (oraşu­lui), municipiului, precum şi fondul care se află în administrarea gospodărească a întreprinderilor municipale sau în administrarea operativă a instituţiilor municipale; fondul locativ privat – fondul ca­re se află în proprietatea cetăţenilor (case de locuit individuale, apartamente şi case de locuit privatizate şi procurate, apar­tamente în casele cooperativelor de construcţie a lo­cuinţelor) şi fondul care se află în proprietatea per­soa­nelor juridice (create în baza proprietarilor privaţi), con­struit sau procurat din contul mijloacelor proprii

4. Ședința CMC din 20 septembrie 2017. Informație cu privire la activitatea IMGFL şi a preturilor de sector privind pregătirea fondului locativ către sezonul rece şi crearea Asociaţilor de locatari, Raportor P.Gotea Șef al Direcției Generale Locativ Comunale și Amenajare

5. Ședința CMC din 20 septembrie 2017. Informație cu privire la activitatea IMGFL şi a preturilor de sector privind pregătirea fondului locativ către sezonul rece şi crearea Asociaţilor de locatari, Raportor P.Gotea Șef al Direcției Generale Locativ Comunale și Amenajare

6. Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor Agenția Relații Funciare și Cadastru, Proiectul Planului de acțiuni în domeniile locuințelor, urbanismului și managementul terenurilor pe anii 2017 - 2025

7. Ședința de consultări publice privind starea reală a lucrurilor în administrarea și funcționarea ÎMGFL 1-23 de pe teritoriul municipiului Chișinău și pregătirea fondului locativ către sezonul rece al anilor 2017-2018

8. Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Administrarea Spaţiilor Comune în Blocurile Locative. Martie 2012

9. Ședința CMC 20 septembrie 2017

10. Dispoziţia Primarului General al Municipiului Chişinău nr.852-d din 28 decembrie 2009 „cu privire la elaborarea planului de acţiuni privind soluţionarea problemelor existente şi creşterea calităţii serviciilor locative”

11. Concepția reformei gestiunii blocurilor de locuințe în Chișinău, decembrie 2010

12. Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ

13. Legea nr. 75 din 30.04.2015 cu privire la locuinţe

14. Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcţiilor , Nota informativă asupra proiectului Legii cu privire la condominiu

15. Pretura sectorului Centru, răspuns la demersul înaintat de AO PrimăriaMea, înregistrat cu nr. 666/03-14 din 12.09.2017

16. Pretura sectorului Râșcani, răspuns la demersul înaintat de AO PrimăriaMea

17. DEZBATERI PUBLICE: Situaţia actuală privind administrarea ÎMGFL-urilor din Chişinău şi pregătirea fondului locativ către sezonul rece 2017 - 2018