Cum și cine gestionează blocurile din Chișinău?

Blocurile vechi din Chișinău sunt într-o stare avansată de degradare. Conform legii, proprietarii de apartamente sunt responsabili de gestionarea și renovarea blocurilor. Deși legea prevede că proprietarii trebuie să formeze asociații în condominiu pentru a prelua administrarea blocurilor, o mare parte continuă să fie gestionate de întreprinderile municipale. Acestea, fiind în proces de insolvabilitate, se concentrează pe recuperarea datoriilor pentru creditorii Apă-Canal și Termoelectrica, și nu pe dezvoltarea și buna gestionare a blocurilor locative. 

Ce presupune condominiul, de ce proprietarii trebuie să-l gestioneze în comun, care este situația actuală și de ce, am rezumat în articolul de mai jos. Analizăm formele existente de gestionare a blocurilor din Chișinău și explicăm cum ar trebui să fie.

Ce este condominiul?

Peste 80% din chișinăuieni locuiesc în blocuri locative multietajate. Concepția reformei gestiunii blocurilor de locuințe în orașul Chișinău Proprietarii de apartamente și chiriașii acestora împart spații comune (scările blocului, subsolul, fațadele, acoperiș, ascensorul, rețelele inginerești de alimentare cu apă, gaz  etc.) și terenurile adiacente blocurilor, cu toate elementele care se află pe teritoriul acestora (drumurile de acces, trotuare, terenuri de joacă sau fitness, plantații multianuale, parcări auto etc.). Apartamentele aparțin proprietarilor (proprietate individuală), iar spațiile comune și terenurile aferente reprezintă proprietatea tuturor locatarilor. Fiecărui proprietar îi revine o cotă parte proporțională cu suprafața locuinței sale. Spre exemplu, dacă avem o scară de 12 m.p. pe care sunt patru apartamente, fiecărui proprietar de apartament îi revine în proprietate comună 3 m.p. din acea scară. Proprietatea comună este indivizibilă și nu poate fi valorificată separat nicicum. Proprietarul unuia dintre cele patru apartamente nu poate vinde sau îngrădi 3 m.p. din scară. La fel este valabil pentru alte spații și elemente comune, precum acoperișul sau sistemul de canalizare. Astfel, fracționarea în cote părți e virtuală, ca persoanele să fie responsabile de administrarea spațiului comun. 

Împreună, blocul sau complexul de blocuri cu apartamentele, spațiile comune și aferente ale acestora constituie condominiul. 

Cum și cine gestionează condominiul?

Modalitatea de gestionare a condominiului variază. Dacă blocul are până la patru proprietari cărora le aparţin cel mult patru locuinţe (încăperi), acesta este gestionat direct de către proprietari. Legea condominiului în fondul locativ, art. 15, alin. 2. Blocurile din mun. Chișinău cu mai mult de patru proprietari și patru locuințe sunt gestionate în comun de către proprietari, prin asociații ale proprietarilor (Asociații ale Proprietarilor de Locuințe Privatizate, Cooperative de Construire a Locuințelor și Asociații de Coproprietari în Condominiu), sau de către municipalitate, prin intermediul întreprinderilor de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL).

Pe lângă acestea, ministerele și agenții economici din subordinea lor gestionează locuințe departamentale și cămine, care formează fondul de locuințe departamental. Acestea reprezintă apartamentele și căminele care au fost oferite angajaților acestor instituții și întreprinderi. Multe dintre ele nu au fost privatizate până în prezent. Moldova.org explică  „De ce mai avem locuințe neprivatizate și ce se va întâmpla cu ele?”. La moment în Chișinău sunt 3751 de blocuri. Dintre care întreprinderi municipale de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL) - 1538; Asociații ale proprietarilor de locuințe privatizate (APLP) - 982; Cooperative de Construire a Locuințelor (CCL) - 245; Asociații de Coproprietari în Condominiu (ACC) - 806 și sub alte forme de gestiune - 180.

Sursa: Direcția locativ-comunală și amenajare, decembrie 2021. Informația include datele deținute de Direcție și nu include blocurile recent date în exploatare și/sau care nu s-au aflat în gestiunea primăriei.

Întreprinderi municipale de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL) 

În 1993, în baza legii privatizării fondului de locuinţe, a început privatizarea locuințelor din țară, inclusiv în municipiul Chișinău. Proprietarii apartamentelor privatizate urmau să se asocieze în Asociații ale Proprietarilor Locuințelor Privatizate. Până la înființarea acestora, conform legii (art. 23 alin. (1)), întreprinderile municipale urmau să fie responsabile de gestionarea blocului de locuinţe şi deservirea reţelelor inginereşti.  

Trei decenii mai târziu, aproape jumătate din blocurile vechi continuă să fie administrate de municipalitate. Astfel, la moment, în Chișinău activează 23 de întreprinderi de gestionare a fondului locativ, care administrează 1538 din 3751 de blocuri. Răspunsul Direcției Locativ-Comunale și Amenajare din 09.12.2021 la solicitarea de informație adresată de Primăria Mea. Acestea se numesc ÎMGFL, dar sunt cunoscute de locuitori ca „JĂK-uri”.

22 din cele 23 întreprinderi (cu excepția ÎMGFL nr. 7) se află în proces de insolvabilitate Insolvabilitatea presupune că întreprinderile se află într-o situație financiară care nu le permite să-și onoreze obligațiile de plată. Astfel, acestea trec prin procedura restructurării sau procedura falimentului. Procedura falimentului presupune lichidarea bunurilor aflate în proprietate pentru achitarea datoriilor, prin distribuirea acestuia către creditori., după ce au acumulat datorii la Apă-Canal și Termoelectrica. Cei doi creditori le-au atacat în judecată pentru a-și recupera datoriile. Instanța a numit, la solicitarea creditorilor, administratori de insolvabilitate. Prin urmare, ÎMGFL-urile sunt gestionate în prezent cu scopul de a întoarce datoriile, și nu neapărat în folosul cetățenilor. Întreprinderile percep de la locuitori, conform calculelor realizate de Asociația Patronală a Asociațiilor Coproprietarilor în Condominiu, 8 milioane de lei lunar. Asociația atenționează că aceștia nu se folosesc pentru întreținerea și renovarea blocurilor cum ar trebui, banii fiind gestionați netransparent. După încheierea acestui proces, ÎMGFL-urile urmează, cel mai probabil, să fie lichidate. Conferința de presă a Asociația Patronală a Asociațiilor Coproprietarilor în Condominiu din octombrie 2019 Nu există la moment claritate cu privire la soarta de mai departe a acestor întreprinderi sau când ar putea fi întoarse datoriile.

Între timp, experții și locuitorii bat alarma că starea blocurilor vechi degradează. Conform datelor din 2017, din totalul de blocuri care sunt în municipiul Chișinău, 70 la sută au un grad înalt de uzură, iar 30% necesită reparații urgente ale acoperișurilor. Reportaj TV8: Clădiri vechi și periculoase. Blocurile locative din Chișinău sunt într-o stare dezastruoasă, spun experții.

Informația e din anul 2017. Sursă date: Reportaj TV8

Asociații ale proprietarilor

În Chișinău există mai multe forme de asociere a proprietarilor:

- Cooperative de Construire a Locuințelor (CCL). Acestea reprezintă o moștenire de la Republica Sovietică Socialistă Moldovenească (RSSM). Cooperativele au fost create inițial pentru construcția locuințelor și asigurarea cetățenilor RSSM un loc de trai. Cooperativa formată din locatari a devenit ulterior responsabilă de întreținerea acesteia și activează în prezent sub forma juridică de cooperativă de consum. Asociaţie autonomă şi independentă de persoane fizice, creată pe principiul liberului consimțământ, în care membrii desfăşoară prin cooperare activităţi economice pentru satisfacerea intereselor și necesităţilor lor de consum. Până în 2016, cooperativele activau în baza Statutului-model al cooperativei de construire a locuinţelor din RSS Moldovenească. Printr-o hotărâre de guvern, statutul-model a fost abrogat. Aceeași hotărâre anulează și alte prevederi cu privire la protejarea sau acordarea creditelor CCL-urilor. Astfel, din 2016, conform lui Ianuș Cușnir, directorul executiv al Asociației Patronale a Asociațiilor Proprietarilor în Condominiu, în lipsa unui statut model care ar reglementa activitatea lor, acestea nu își pot organele de conducere. Interviu telefonic cu reprezentantul Asociației Patronale a Asociațiilor Proprietarilor în Condominiu, realizat la 11.10.2021.

- Asociaţiile Proprietarilor de Locuinţe Privatizate (APLP) sunt asociații constituite din proprietarii apartamentelor privatizate conform legii din 1993.

- Asociații de Coproprietari în Condominiu (ACC) sunt create atunci când proprietarii locuințelor dintr-un bloc sau un complex de blocuri se asociază i benevol pentru a asigura în comun administrarea, întreţinerea şi exploatarea condominiului. Legea condominiului în fondul locativ, cap 1. Administrarea condominiului se realizează de către organele de conducere ale acestora sau prin transmiterea acestor funcţii (parţial sau integral), pe bază de contract, unei persoane fizice sau juridice autorizate. Ibidem, cap. 3, alin. 2 b. În Moldova activează mai multe companii care oferă servicii de gestionare a blocului locativ. Acestea pot fi contractate prin decizia comună a proprietarilor (Adunarea Generală a ACC).

În blocurile date în exploatare după 2000 se constituie Asociații de Coproprietari în Condominiu. Legea condominiului stabilește că asociaţiile de proprietari ai locuinţelor privatizate și cooperativele de construcţie a locuinţelor, de asemenea, trebuie reorganizate în asociaţii de coproprietari în condominiu. Ibidem, art. 17, alin, 4. Această formă de organizare este considerată mai eficientă din motiv că proprietarii își asumă responsabilitatea de a gestiona și îngriji spațiile comune. Autoritățile din Moldova au decis să opteze pentru această formă după ce, în iulie 1999, au participat la o conferință ONU din Moscova în care, după analiza mai multor forme de gestionare a fondului locativ, s-a recomandat țărilor participante să opteze pentru condominiu și asociațiile în condominiu. Interviu telefonic cu reprezentantul Asociației Patronale a Asociațiilor Proprietarilor în Condominiu, realizat la 11.10.2021.

De ce mai avem JĂK-uri, APLP-uri și CCL-uri?

Deși legea prevede înregistrarea condominiului și formarea ACC-urilor, iar experții în domeniu recomandă această formă de organizare a proprietarilor, majoritatea blocurilor din mun. Chișinău sunt administrate de ÎMGFL, iar APLP-urile și CCL-urile își continuă activitatea până în prezent. 

Acest lucru se datorează faptului că reorganizarea în ACC se realizează benevol, la inițiativa proprietarilor. Legea nu a stabilit perioada până când proprietarii trebuie să se asocieze sau se reorganizeze în ACC. Respectiv, nu există pârghii pentru determinarea proprietarilor de a constitui ACC-uri. O parte dintre proprietarii care s-au deprins ca blocurile să fie gestionate de așa-numitele „JĂK-uri” (ÎMGFL) sunt însă reticenți să preia gestionarea blocurilor, multe dintre acestea având un termen de exploatare depășit, datorii și necesitând reparații. Proprietarii de apartamente își fac griji că odată cu preluarea blocului, vor prelua și datoriile. Conform lui Ianuș Cușnir, directorul executiv al Asociației Patronale a Asociațiilor Proprietarilor în Condominiu, datoriile nu ar trebui transferate Asociațiilor. Acestea aparțin fie întreprinderii care a gestionat fondul locativ, fie proprietarilor cu care a fost încheiat contractul și a acumulat datoriile. Ba mai mult, așa-numitele datorii istorice ale ÎMGFL-urilor la Termoelectrica ar fi fost deja recuperate de municipalitate. Pe timpul administrației lui Chirtoacă, primăria a cedat din acțiunile deținute în această întreprindere pentru a acoperi datoriile.  Ibidem.

În 2018, Parlamentul a adoptat o nouă lege a condominiului care introducea mai multe prevederi care urmăreau depășirea dificultăților descrise mai sus:

- Desființarea ÎMGFL-urilor și reorganizarea asociațiilor existente (APLP, CCL și chiar ACC) în Asociații ale Proprietarilor în Condominiu. După desființarea ÎMGFL-urilor, proprietarii urmau să formeze asociații înregistrarea ca persoane juridice (APC) sau comunități ale proprietarilor. Acestea ar fi activat similar unei asociații, dar fără necesitatea de a se înregistra juridic.

- Crearea unui Fond de reparație și dezvoltare în cadrul condominiului. Acesta urma să fie format din mijloace financiare obținute din darea în locațiune a părților comune, contractele de depozit bancar, dobânzile și amenzile de întârziere aferente contractului, granturi și donații. Analiză bizlaw.md: Legea condominiului, votată în lectură finală. Prevederi importante pentru proprietarii de apartamente.

Deși legea a fost votată de Parlament în două lecturi, trei ani în urmă, aceasta nu a fost promovată de președintele Igor Dodon și nu a intrat în vigoare. Potrivit unor surse, un grup de deputați lucrează în prezent la un nou proiect de lege. Vom urmări subiectul și vom reveni cu actualizări.

Actualizare: Noul proiect de lege a fost înregistrat pe 15 decembrie 2021 de către deputații Jacot Vitalie, Marian Radu, Barda Viorel, Oglinda Ana, Spînu Victor, Voloh Larisa, Morozova Marina, Chiriac Igor, Alaiba Dumitru. Proiectul va fi supus consultărilor publice pe 28 decembrie 2021, la ora 10.00, în incinta Parlamentului (biroul 114).

Concluzie 

Proprietarii apartamentelor sunt responsabili de gestionarea întregului bloc și terenului care îi revine (condominiu), spune legea. Aceștia trebuie să se organizeze în asociații ale coproprietarilor în condominiu (ACC). Totuși, lipsa unui termen limită pentru aceasta și neclaritățile legate de datoriile „JĂK-urilor” (ÎMGFL) care gestionează o mare parte dintre blocurile vechi, întârzie acest proces. Datoriile blocurilor și starea de degradare în care se află blocurile vechi, dar și lipsa cunoștințelor necesare privind condominiul și gestionarea unui bloc, descurajează locuitorii să se organizeze în asociații.

Statul și municipalitatea trebuie să susțină, prin programe și fonduri de investiții, proprietarii blocurilor care s-au organizat în asociații. Un prim pas este revizuirea legii condominiului, conform modificărilor propuse în 2018.

Autoare: Cristina Voroneanu