Ce facem cu clădirile neîngrijite?

[Actualizare, 29 septembrie 2021]

Orașul Chișinău este împânzit de șantiere abandonate și clădiri sau terenuri neîngrijite, unele dintre acestea aflându-se chiar pe bulevardul central al capitalei. În iunie 2020, primarul Ion Ceban a propus suprataxarea șantierelor abandonate, iar viceprimarului responsabil de domeniul juridic trebuia să pregătească o serie de modificări legislative către Parlament. În aprilie 2021, autoritățile publice locale ne-au confirmat că se lucrează la o serie de recomandări. Am revenit în septembrie să vedem actualizările. Astfel, viceprimarul Ilie Ceban ne-a comunicat că a fost înaintată o adresare către Parlament, Guvern și Președinție pentru inițierea elaborării actelor normative și pentru a identifica principii și proceduri de suprataxare a șantierelor abandonate. 

Primăria a propus înăsprirea criteriilor de penalizare pentru tergiversarea finisării lucrărilor de construcție, lucru care, conform Primăriei, duce la imposibilitatea planificării urbane, inclusiv eschivarea de la plata impozitelor la bugetul de stat.

În adresare, a fost accentuată necesitatea modificării art. 5 din Legea nr. 267/2012, privind monitoringul bunurilor imobile, art. 278 din Codul Fiscal, Legii 163/2010 privind autorizarea lucrărilor de construire, prin care s-ar impune obligativitatea înregistrării construcțiilor nefinalizate (la orice grad de finalizare), dacă de la data inițierii lucrărilor au trecut mai mult de 3 ani. S-a propus ca, la etapa de obținere a autorizației de construcție, beneficiarii să fie informați de acest lucru. 

S-a accentuat necesitatea introducerii în Codul Contravențional a unui sistem de amenzi cumulative pentru proprietarii construcțiilor nefinalizate care se eschivează de la înregistrarea în cadastrul bunurilor.

Centrul capitalei este umbrit de mai multe clădiri abandonate de ani buni. Monumentul lui Ștefan cel Mare este acoperit de o clădire masivă cu multe etaje, Casa Herța este intimidată de o altă construcție nefinalizată. Iar locuitorii se întreabă de ce situația rămâne neschimbată de mai mult timp.

În iunie 2020, primarul general a propus suprataxarea șantierelor abandonate. În 2021, am aflat că se planifică penalizări mai dure pentru construcțiile nefinalizate și neînregistrate și, totodată, un sistem cumulativ de amenzi pentru a motiva terminarea sau înstrăinarea acestora.

Am discutat cu Mihai Danciu, arhitect și urbanist, despre experiența României din mai multe orașe care au adoptat suprataxarea clădirilor neîngrijite. Ne-a atras atenția cazul Oradei, unde primarul orașului a declarat că doar prin penalizare a motivat proprietarii să aibă grijă de clădirile lor.  

Soluția Primăriei pentru șantierele abandonate 

Orașul Chișinău este împânzit de șantiere abandonate și clădiri sau terenuri neîngrijite, unele dintre acestea aflându-se chiar pe bulevardul central al capitalei. La ședința Primăriei din 22 iunie 2020, primarul a propus o soluție pentru acestea. Ion Ceban a cerut viceprimarului responsabil de domeniul juridic să pregătească o propunere de lege către Parlament prin care proprietarii construcțiilor neterminate și lăsate în paragină să plătească o suprataxă. Ceban a dat exemplul României, care ar aplica o astfel de strategie. Termenul-limită pentru prezentarea inițiativei urma să fie 1 august.

În ianuarie 2021, am întrebat Primăria dacă a fost propus un proiect de lege care să abordeze această problemă. În martie, viceprimarul Victor Chironda ne-a răspuns în scris că la moment se lucrează la documentația de urbanism - Planul Urbanistic General și Planul de Amenajare a Teritoriului. Totodată, „se propune înăsprirea criteriilor de penalizare pentru tergiversarea lucrărilor de construcție – lucru care conduce la imposibilitatea realizării planificării urbane, inclusiv la eschivarea de la impozite.” Acesta continuă prin a spune că s-a identificat necesitatea modificării art. 5 din Legea nr. 267/2012 „Privind monitoringul bunurilor imobile”, art. 278 din Codul Fiscal al Republicii Moldova, Legii nr. 163/2010 privind autorizarea lucrărilor de construire, prin care s-ar impune obligativitatea înregistrării construcțiilor nefinalizate (la orice grad de finalizare), dacă de la data începerii construcției au trecut mai mult de 3 ani. Totodată, se propune ca la etapa de obținere a autorizației de construcție, proprietarii să fie informați despre acest termen de înregistrare.

Clădire neîngrijită, vizavi de monumentul lui Ștefan cel Mare. Aceasta blochează, de mai mulți ani, intrarea pe str-la Teatrului. Aprilie, 2021.

Conform viceprimarului, urmează să fie propusă completarea Codului Contravențional cu sancțiuni administrative pentru cei care se vor eschiva de la înregistrarea în cadastrul bunurilor imobile. Pentru responsabilizarea celor cu construcții nefinalizate se propune implementarea unui sistem de amenzi cumulative, după depășirea termenului de 3 ani, pentru a motiva finalizarea construcțiilor sau înstrăinarea acestora.

Care este experiența României? 

Am discutat cu Mihai Danciu, arhitect, urbanist și cadru didactic la Facultatea de Urbanism și Arhitectură, pentru a vedea care sunt politicile din România și dacă au dat rezultate. Acesta spune că în acest caz se folosește termenul de „neîngrijite”, care se referă atât la clădirile istorice aflate în paragină, cât și la șantierele și terenurile abandonate.

Astfel, în România, Legea nr. 227/2015 privind actualizarea Codului Fiscal a introdus alineatele 5-8 la art. 489 „Majorarea impozitelor şi taxelor locale de consiliile locale sau consiliile judeţene”:

„(5) Consiliul local poate majora impozitul pe clădiri şi impozitul pe teren cu până la 500% pentru clădirile şi terenurile neîngrijite, situate în intravilan.

(6) Criteriile de încadrare în categoria clădirilor şi terenurilor prevăzute la alin. (5) se adoptă prin hotărâre a consiliului local.

(7) Clădirile şi terenurile care intră sub incidenţa alin. (5) se stabilesc prin hotărâre a consiliului local conform elementelor de identificare potrivit nomenclaturii stradale.

(8) Hotărârile consiliului local stabilite potrivit alin. (7) au caracter individual.”

Începând cu 2015, cadrul legal permite supraimpozitarea, cu condiția existenței unui regulament aprobat local care să prevadă criteriile necesare. Ulterior, la Iași, Cluj-Napoca și Botoșani s-au adoptat asemenea decizii. La fel astfel de intenții au fost și în unele sectoare din București. 

În Cluj Napoca a fost aprobată o astfel de hotărâre începând cu 2016. Aceasta este actualizată anual. Uneori, aceste hotărâri au fost atacate în instanță, dar fără succes. Măsurile, cel puțin la Cluj, au avut rezultate. Bunăoară, aproape 150 de clădiri supraimpozitate cu 500% au fost refațadizate în 2020.

Refațadizarea în Cluj, în 2020. Sursa: http://www.monitorulcj.ro/actualitate/86994-supraimpozitarea-ii-arde-la-buzunar-pe-clujeni-150-de-cladiri-din-centrul-clujului-refatadizate-in-2020

În Timișoara a fost stabilit un cadru pentru supraimpozitare, dar cu un regulament neclar. Motiv pentru care au existat multe procese pe această temă. Totuși, mulți au făcut lucrări minime sau chiar au renovat fațadele (rareori au restaurat). Primarul anterior a dat vina pierderii alegerilor pe lipsa de popularitate a măsurii de supraimpozitare aplicată pentru 2000 de proprietari. Ulterior, procedura a fost supendată de noul primar, dar s-a anunțat reluarea ei în 2021, cu un regulament clar, urmând modelul Oradea sau Cluj Napoca.

O experiență bună este la Oradea, unde doar introducerea penalizărilor a dat rezultate. Conform primarului Bolojan, pentru reabilitarea fațadelor între 2010-2015 au fost acordate facilități. Au fost oferite proiecte, împrumuturi, scutiri de impozite pe proprietate, granturi de 20% nerambursabile, dar fără vreo reacție din partea proprietarilor. Exista inclusiv o taxă de „paragină”, dar care, ulterior, era anulată de instanță. În 2015, Oradea a fost printre primele orașe, care, după introducerea supraimpozitării în Codul fiscal, a majorat cu 200% impozitul pe proprietate. În rezultat, s-a dublat numărul de autorizații pentru reabilitare. În anul următor, administrația a decisă să mărească la maximul de 500%. Din nou s-a dublat numărul de autorizații. Concluzia lui Bolojan a fost că oamenii reacționează mult mai puternic la ceea ce au de pierdut. Ulterior, conform acestuia, a pornit un fel de fenomen de contagiozitate, în care alții continuau să reabiliteze fațadele să nu fie unicii de pe stradă cu o clădire neîngrijită.

Mihai Danciu spune că în zonele istorice, administrația locală ar trebui să lucreze cu facilitatori (pot fi și din mediul ONG ) pentru a ajuta proprietarii să înființeze de comun acord asociații obștești. Iar, în paralel cu amenințarea supraimpozitării, există două variante:

1. Se lansează un program de co-finanțare la care locatarii pot aplica;

2. Sunt co-interesate societăți comerciale pentru restaurarea fațadelor în schimbul unor facilități.

Cu privire la șantiere, la fel există două situații:

1. Dacă sunt în termenul autorizației de construire (sau prelungirea autorizației) și este respectată organizarea de șantier autorizată prin Documentația Tehnică pentru Organizarea Execuției și lucrările nu afectează domeniul public (de exemplu, vântul ia materiale de construcție, cad împrejmuiri etc.), atunci nu există vreo pârghie de constrângere;

2. Dacă termenul autorizației este depășit, iar clădirea pur și simplu este lăsată neterminată, o nouă documentație va trebui întocmită pentru autorizare. Aceasta va trebui să treacă prin toată procedura de reautorizare (inclusiv avize), plecând de la o expertiză tehnică din care să rezulte:

a) dacă acea clădire mai poate fi continuată;

b) dacă stadiul intermediar în care a fost lăsată clădirea nu permite continuarea lucrărilor, ci necesită demolarea totală sau parțială și reluarea lucrărilor.

În cazul al doilea se poate pune problema abandonării. Aici, supraimpozitarea poate fi o soluție de constrângere, cu condiția să existe un cadru legal (specificat în Codul Fiscal național), iar autoritățile locale să aprobe un regulament în care clădirile abandonate sunt tratate separat în vederea taxării.

Ce putem face la noi? 

Am întrebat urbanista Constanța Dohotaru ce soluții vede ea pentru a rezolva problema șantierelor abandonate:

„Cred că șantierele nefinalizate în termenul cât durează autorizația de construcție și care, conform unei expertize tehnice, prezintă un pericol fizic și sanitar - trebuie declarate Construcții periculoase și dat un terment rezonabil de 1 an pentru finisare sau demolare. Iar în caz contrar, beneficiarul, ca persoană fizică, trebuie tras la răspundere penală pentru crearea situației de pericol iminent vieților oamenilor”.

Primăria, în răspunsul său, a promis că în scurt timp vor fi realizate modificările necesare de penalizare a celor care nu finalizează construcțiile, iar publicul va fi informat când acestea vor intra în vigoare. Însă, studiind experiența României, considerăm că aceste prevederi și sancțiuni ar trebui să se refere și la terenurile neîngrijite și la monumentele istorice în paragină, care de asemenea reprezintă o problemă majoră pentru orașul Chișinău.

Autoare: Vlada Ciobanu

Dacă doriți să susțineți activitatea Primăria Mea, puteți redirecționa 2% din venit la IDNO 1017620003813. Vă mulțumim ❤